Questions / Answers
Продажа / покупка
Своим клиентам мы готовы предложить комплексную поддержку: начиная с анализа потребностей потенциального покупателя и заканчивая расчетом инвестиционной привлекательности определенного объекта недвижимости. Мы выполняем:
- Поиск подходящей недвижимости, которая соответствует пожеланиям клиентам и бюджету.
- Координируем процедуру финансирования.
- Осуществляем персональное сопровождение при подписании документов.
- Помогаем найти привлекательный пакет финансирования для потенциального инвестора.
Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, где отображаются все данные о сделке. В процессе подписания покупатель вносит задаток: чаще всего он составляет 10% от общей стоимости недвижимости. Для регистрации сделки в Земельном департаменте продавец недвижимости оформляет специальное разрешение, свидетельствующее об отсутствии задолженности перед застройщиком. После получения разрешения на продажу осуществляется регистрация недвижимости.
Покупатель, планирующий приобрести недвижимость в Дубае, предоставляет копии паспортных документов, необходимых для оформления сделки с застройщиком. Физическому лицу нужно будет подписать договор с застройщиком, резервирующий собственность. После передачи собственности покупатель регистрирует ее в Департаменте земельных ресурсов Дубая.
Да, в Дубае многие банки выдают ипотечные кредиты, которые могут иметь разные ставки и сроки. Кредитуют и готовые к заселению объекты, и только строящуюся недвижимость. Также предоставляется право на получение международной ипотеки на недвижимость. В соответствии с действующим законодательством, недвижимость в Дубае можно приобрести в ипотеку иностранным гражданам. При этом заемщик должен соответствовать требованиям:
- Резидентская виза.
- Собственная компания на территории государства или официальное трудоустройство в местных компаниях.
- Оплата первоначального взноса. Как правило, не менее 25%.
- Банки выдают ипотеку людям в возрасте от 21 до 65 лет (речь идет о наемных работниках). Если Вы являетесь самозанятым лицом, ипотека выдается до 70 лет.
- Наличие собственности на территории государства. Необязательно соответствовать всем вышеуказанным требованиям. Чтобы претендовать на получение ипотеки, достаточно двух-трех пунктов.
Владельцы или покупатели недвижимости могут назначить доверенное лицо и оформить соответствующую доверенность.
Доверенное лицо имеет право:
- Распоряжаться недвижимостью от имени собственника в соответствии с доверенностью.
- С помощью доверенности можно совершать сделки по продаже и дарению в течение двух лет после ее оформления.
Законодательство ОАЭ не регламентирует сроки, которые ограничивают временной период владения недвижимостью. Фактически, собственник может продать недвижимость даже на следующий день после ее приобретения.
Это свидетельство о регистрации недвижимости, которое выдается собственникам в Земельном департаменте Дубая.
В переводе с арабского Oqood – контракты. Это специальный онлайн-сервис, который позволяет облегчить процесс регистрации для застройщиков и покупателей недвижимости.
Данная аббревиатура расшифровывается, как Dubai Land Department. Государственное агентство, обеспечивающее контроль над проведением любых сделок с недвижимостью.
Это приобретение недвижимости, которая находится на предварительной или начальной стадии строительства. То есть, это строящаяся недвижимость.
Если резидент находится за границей, платить налог не нужно. Оплата налога выполняется только тогда, когда недвижимость предназначена не для проживания. Что касается коммерческой недвижимости, то к ней применяется 5% НДС.
Многие покупатели рассматривают недвижимость в качестве инвестиций. В случае с приобретением недвижимости в Дубае инвестиция становится более экономически выгодной по нескольким причинам:
- В Дубае не требуется оплачивать ежегодный налог на недвижимость. После оплаты соответствующих пошлин никаких периодических или дополнительных налогов не потребуется.
- Если инвестиции в недвижимость составляют не менее 1 миллиона дирхамов, покупатель становится претендентом на получение резидентской визы ОАЭ.
- Недвижимость в Дубае – это высокая доходность от аренды (по сравнению с другими городами мира).
- Покупатель получает полноценное право собственности. Правительство ОАЭ позволяет иностранным гражданам приобретать недвижимость на тех же правах, что и гражданин ОАЭ. Собственник, в свою очередь, имеет право распоряжаться собственностью по своему усмотрению.
Провести сделку купли-продажи можно за 4-5 рабочих дней.
Подобные объекты недвижимости в Дубае налогами не облагаются.
Аренда
Да, законодательство ОАЭ (закон №26 от 2007 года) позволяет гражданам других стран сдавать собственное имущество. Сдача может осуществляться как самостоятельно, так и с помощью лицензированной компании.
В среднем, текущая доходность от вложений в недвижимость составляет 5%-10% годовых. Такой диапазон обусловлен разными условиями и характеристиками конкретного объекта: местоположение и район, инфраструктура, транспортная доступность, класс недвижимости.
Арендатором недвижимости в Дубае (если речь не идет о краткосрочной аренде жилья) могут быть только физическое или юридическое лицо, имеющее статус резидента Объединенных Арабских Эмиратов. То есть, договор аренды может быть заключен только с гражданином ОАЭ или страны, входящей в Совет сотрудничества арабских государств Персидского залива, либо с экспатриантом, имеющим резидентскую визу. Соответственно, арендатор – юридическое лицо, должен иметь соответствующую регистрацию на территории ОАЭ. Это может быть местная организация, компания, зарегистрированная в свободной экономической зоне, или филиал (представительство) зарубежной компании.
В соответствии с законодательством эмирата Дубай, все договоры аренды недвижимосго имущества на его территории должны быть надлежащим образом зарегистрированы. Регистрацией арендных контрактов занимается Агентство по регулированию рынка недвижимости Дубая (Real Estate Regulatory Agency, RERA). Специально для этих целей агентством была создана система Ejari, позволяющая регистрировать договоры через интернет. Онлайн-регистрация на сайте Ejari проста, требует минимальных технических знаний, и подразумевает введение только базовых сведений об арендном контракте, которые включают: информацию об объекте недвижимости и об участниках сделки, а также условия договора. Каждому зарегистрированному контракту присваивается уникальный штрих-код на все время его действия. Регистрация является бесплатной, а зарегистрировать договор аренды может как арендодатель, так и арендатор. Пока не установлена ответственность за несоблюдение требования обязательной регистрации, но согласно положениям закона все участники сделок, не прошедшие регистрацию, автоматически лишаются права обращаться в судебные и правительственные органы за защитой своих интересов.
В самых общих чертах процедура сдачи в аренду недвижимости в Дубае в большинстве случаев выглядит следующим образом:
- Арендодатель сам, или с помощью агентства недвижимости ищет арендатора.
- Когда арендатор найден, арендодатель подписывает с ним договор аренды, в котором отражаются все параметры сделки, в частности:
- стоимость аренды и условия оплаты,
- срок аренды и условия его продления,
- дополнительные расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости и их распределение между сторонами,
- ответственность сторон, в случае невыполнения условий по договору.
- При подписании договора, арендатор оплачивает аренду за год (обычно чеками), а также гарантийный депозит (обычно 5% от годовой аренды).
- Получив оплату от арендатора, арендодатель передает ему ключи, брелки, карточки доступа и т.п., необходимые для беспрепятственного доступа в сдаваемое помещение и относящиеся к нему объекты инфраструктуры (бассейн, спортивный зал и пр.), а также копии документов (свидетельство о собственности, паспорт собственника и др.), необходимых арендатору для подключения воды, электричества, кондиционера, телефона, интернета и пр.
На рынке аренды недвижимости в Дубае, как, впрочем, и на остальной территории ОАЭ, принято оплачивать аренду за год наперед. Как правило, все расчеты производятся банковскими чеками. В зависимости от условий договора, сумма годовой аренды оплачивается одним или несколькими чеками. В последнем случае, чеки датируются будущими датами. Например, если количество чеков – 4, то даты чеков будут соответствовать датам в будущем через каждый квартал, а если количество чеков – 12, то они будут датироваться с интервалом в месяц. Соответственно, при наступлении даты, указанной на чеке, арендодатель может предъявить его в банк и получить деньги со счета арендатора. Выдача необеспеченных чеков является в ОАЭ уголовным преступлением, поэтому оплата чеками, хотя и не дает стопроцентной гарантии получения арендной платы, является достаточно надежным и удобным способом осуществления расчетов.
В переводе с арабского это слово означает «Моя рента». Так называется специальная электронная система, предназначенная для регулирования и регистрации договоров аренды в Дубае. Именно эта система делает арендный рынок в Дубае одним из наиболее регулируемых. Все договора аренды должны быть зарегистрированы в этой системе.